„Artikel 1 § 5 tritt neun Monate nach der Verkündung in Kraft.“ – mit diesen Worten regelt das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, dass ab dem 23. November 2020 Stufe 2 des Mietendeckels, das Verbot von „überhöhten Mieten“, in Kraft tritt. Vermieter müssen rechtzeitig aktiv werden oder riskieren empfindliche Bußgelder. Die gute Nachricht: Eine Anpassung des Mietvertrags ist nicht notwendig und auch nicht ratsam; die schlechte: Zumindest bis zu einer höchstrichterlichen Klärung muss auf einen Teil der Einnahmen verzichtet werden.

6.10.2020

Nach langem hin und her hat der Bundestag am 17. September 2020 die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen. Sofern aus dem Bundesrat in der Plenarsitzung am 9. Oktober kein Widerstand kommt, wird das Gesetz damit am 1. Dezember in Kraft treten. Künftig soll die Beschlussfassung für bauliche Veränderungen der Wohnanlage vereinfacht werden. Außerdem gibt es Änderungen zur Kostentragung von Sanierungsmaßnahmen, eine Öffnungsklausel für die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen und einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.

9.10. und 4.11.2020

Ausgewiesene Mietrechtsexperten sichten, gewichten und erläutern die für die Praxis wesentlichen Urteile des BGH, der OLG (einschließlich KG) sowie der Mietenkammern des LG Berlin und der Berliner AG der letzten drei Monate und neue Gesetze. Die Teilnehmer sollen regelmäßig einen kompletten Überblick über alle aktuellen Entwicklungen und Entscheidungen und praktische Umsetzungshinweise erhalten. Alle Seminarteilnehmer können bis 14 Tage vorher schriftlich Fragen stellen und Themenvorschläge an die Referenten richten.

9.12.2020
16.09.2020
17.06.2020 (Web)

Nach bisher einhelliger Auffassung sind bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung (nur) fällige (fiktive) Instandsetzungskosten von den umlegungsfähigen Baukosten abzuziehen. Wenn noch funktionsfähige ältere Bauteile oder Einrichtungen ersetzt werden, kommt kein Abzug in Betracht. Davon ist der BGH jetzt abgerückt und meint, auch beim Austausch intakter, aber alter Bauteile ist künftig eine Art Abzug „alt für neu“ zu machen. Damit wird die Umlagehöhe zur Wundertüte. RA Tobias Scheidacker führt in die Grundlagen der Durchführung eines Modernisierungsvorhabens ein und erläutert sowohl die Neuerungen der vergangenen Jahre als auch die Auswirkungen der BGH-Rechtsprechung.

26.11.2020

Die Betriebskostenabrechnung hat eine einfache Aufgabe: Sie soll es dem fachunkundigen Mieter ermöglichen, die Höhe und Verteilung der Kosten nachvollziehen zu können.
Dem Vermieter (bzw. Verwalter) fällt also die Aufgabe zu, teilweise hochkomplexe Zusammenhänge zu entwirren und auf wenigen Seiten übersichtlich darzustellen. Dabei muss er nicht nur die Betriebs- und Heizkostenverordnung sowie deren gerichtliche Auslegungen kennen, sondern ggf. auch unterschiedliche Umlagevereinbarungen in Mietverträgen – die möglicherweise Generationen auseinanderliegen – berücksichtigen und das ganz nebenbei noch ohne Fehler. Und Fehler passieren schnell, denn schon die Frage, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind, beschäftigt regelmäßig die Gerichte. Fehler in der Abrechnung können viel Zeit, Nerven und schließlich auch Geld kosten – und ein intaktes Mietverhältnis nachhaltig zerrütten. Es lohnt sich also, seinen Ehrgeiz daran zu setzen, ein einwandfreies Rechenwerk abzuliefern.
Wie man dabei Schritt für Schritt vorgeht, welche Rechtsregelungen zu beachten sind und wie letztlich Forderungen auch durchgesetzt werden können, erklären ein erfahrener Praktiker und ein gestandener Mietrechtsanwalt praxisorientiert (auch anhand einer Reihe von praktischen Berechnungen – Sie sollten einen Taschenrechner mitbringen!). Selbst für Sonderfälle bleibt Raum.

17.09.2020

Die Zeit der Sofa-Verwalter ist vorbei. Wer heute als Hausverwalter arbeiten will – sei es im Angestelltenverhältnis, sei es als selbstständiger Verwalter – braucht mehr als nur Begeisterung für die Sache. Die Tätigkeit eines Hausverwalters ist nicht nur fachlich äußerst komplex und anspruchsvoll, sondern auch mit großer Verantwortung verbunden. Eigentümer vertrauen Hausverwaltungen schließlich ein Millionenvermögen an und erwarten nicht nur die Sicherung und Weiterentwicklung des Bestandes, sondern auch eine auskömmliche Rendite.
Patentrezepte für eine erfolgreiche Hausverwaltung gibt es nicht, aber: Ohne solide Rechtskenntnisse, ohne technischen Sachverstand, ohne kundenorientierte Organisation und ohne immobilienökonomischen Sachverstand hätte man heute keine Chancen mehr auf dem ohnehin hart umkämpften Markt.
Wir zeigen Ihnen, worauf es bei der Hausverwaltung – auch beim Aufbau einer solchen – ankommt, und vermitteln Ihnen die rechtlichen Grundlagen und die organisatorischen und kaufmännischen Rahmenbedingungen einer modernen Hausverwaltung.
Keine Theorie, keine langen Umstände, nur das, worauf es ankommt im Tagesgeschäft! Sie erarbeiten sich mit diesem Seminar ein Fundament, auf dass sie aufbauen können.

29.05.2020
19.08.2020

Die Gerichte wie auch die Öffentlichkeit gehen im Mietrecht vielfach von einem Informationsgefälle zwischen Mieter und Vermieter aus. Während der Vermieter als knallharter Profi gilt, wird der Mieter in der Regel als unbedarfter Laie angesehen. Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen kann diese Vorstellung der Realität schnell diametral entgegenstehen, etwa wenn ein Privatvermieter Geschäftsräume an eine große Ladenkette vermietet. In der Praxis bestehen häufig Unsicherheiten im Umgang mit Gewerbemietverhältnissen, insbesondere in gemischt genutzten Immobilien, in denen Geschäftsräume und Wohnungen vermietet werden. Denn die beiden Vermietungsformen unterscheiden sich in einigen Punkten deutlich, etwa wenn es um Befristungen oder Betriebskosten geht.
In Zeiten sinkender Leerstände und steigender Gewerbemieten wächst auch das Streitpotential zwischen den Vertragsparteien. Daneben haben öffentlichkeitswirksame Proteste gegen Kündigungen von Geschäften oder Vereinsräumen das Gewerbemietrecht und insbesondere dessen Unterschiede zum Wohnungsmietrecht in der letzten Zeit zunehmend in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt.
Vermieter und Verwalter sind daher gut beraten, die wichtigsten Fallstricke, aber auch die Unterschiede zum Wohnraummietrecht zu kennen.

18.02.2020

Kaum ein Thema hat Vermieter und Verwalter in den letzten 15 Jahren so umgetrieben wie die Schönheitsreparaturen, nachdem der BGH in einer Reihe von spektakulären Fällen viele der gängigen Umlage-Klauseln „gekippt" und eine wirksame Überwälzung der Renovierung auf den Mieter davon abhängig gemacht hat, dass die Wohnung entweder in renoviertem Zustand übergeben oder dem Mieter ein großzügiger Vorteilsausgleich gewährt wurde. Mit zwei Entscheidungen vom 8. Juli 2020 – beide Ausgangsfälle stammen aus Berlin – scheint der BGH nun einen geordneten Rückzug anzutreten. Allzu sehr hatte seine Rechtsprechung die Balance zwischen Leistung und Gegenleistung zugunsten der Mieter verschoben. Jetzt sollen sich bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung und unwirksamer Schönheitsreparaturklausel Mieter und Vermieter die Kosten der Renovierung teilen.

22.09.2020

Um die Wirtschaft nach dem einschneidenden Covid-Lockdown wieder anzukurbeln, will der Bund die Mehrwert- bzw. Umsatzsteuer im zweiten Halbjahr 2020 senken. Für Gewerbetreibende bringt das eine Reihe von Problemen mit sich, da nun für jede Rechnung geprüft werden muss, wann genau der Leistungszeitpunkt ist, also welcher Umsatzsteuersatz anzuwenden ist. Auch bereits gestellte Rechnungen müssen überprüft und ggf. angepasst werden. Je nach Sachlage kann der Kunde etwa einen Anspruch auf Weitergabe des Steuervorteils haben oder auch nicht. Makler müssen daran denken, dass selbst bei einer Brutto-Vereinbarung über die Provision die Grenzen aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz gelten. Verwalter und Vermieter müssen in den nächsten Monaten sorgfältig prüfen, ob die ihnen in Rechnung gestellten Leistungen dem richtigen Umsatzsteuersatz unterworfen worden sind. Wurden ihnen zu Unrecht 19 % USt. berechnet, so zahlen sie zu viel und stellen den Mietern ggf. zu hohe Betriebskosten in Rechnung. Hinzu kommt, dass ein eventueller Vorsteuerabzug nur i. H. der tatsächlich gesetzlich geschuldeten Umsatzsteuer möglich ist.
Über den richtigen Umgang mit den Problemen und Fallstricken der Umsatzsteuersenkung informiert VRiFG a. D. Hans-Joachim Beck.

09.07.2020

Die Coronakrise hat Deutschland und die Welt fest im Griff. Die weitreichenden Einschränkungen des öffentlichen Lebens treffen viele Wirtschaftszweige hart. Insbesondere der Einzelhandel, aber auch viele Dienstleistungsunternehmen wie Gaststätten, Hotels, Friseure, Kosmetiksalons, Fitnessstudios und mehr leiden unter den Auswirkungen entweder direkt durch Öffnungsverbote und -einschränkungen oder indirekt durch das Ausbleiben von Kundschaft.
Die Folgen spüren auch die Vermieter von Geschäftsräumen, spätestens wenn ihre Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommen, denn der Gesetzgeber hat ihnen mit dem „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ die Möglichkeit eröffnet, bei durch COVID-19 bedingten Liquiditätsengpässen die Mietzahlung zu stunden. Doch selbst, wenn der Mieter zahlungsfähig ist bietet das BGB verschiedene Ansatzpunkte, vorübergehend eine Reduktion der Miete zu verlangen. Nicht zuletzt liegt es häufig auch im Interesse des Vermieters, sei es aus Altruismus oder aus rein wirtschaftlichen Überlegungen, gemeinsam mit dem Mieter eine Übergangslösung zu finden, mit der beide Seiten leben können. Wie dabei vorzugehen ist und was beachtet werden muss, um durch die Vereinbarungen nicht das gesamte Vertragswerk zu gefährden erläutert einer der renommiertesten Mietrechtler der Republik.
Darüber hinaus wird thematisiert, wie Gefahr zukünftiger Einschränkungen beim Schluss neuer Mietverträge bereits berücksichtigt werden könnte.

09.06.2020

Vermietern in Berlin wird zunehmend die Luft abgeschnürt: Nach fünf Jahren Mietpreisbremse wird Ende Februar der Mietendeckel in Kraft treten und – sollte er nicht für verfassungswidrig erklärt werden – viele Vermieter dazu zwingen, die Mieten zu senken. Daneben torpediert eine Reihe weiterer Gesetzesänderungen die Wirtschaftlichkeit der Vermietung in ganz Deutschland: Ausdehnung des Bezugszeitraums für die Ermittlung der ortsüblichen Miete, Atomisierung der Modernisierungsumlage, geforderter Wegfall der Umlagefähigkeit der Grundsteuer, Ausweitung des Milieuschutzes. Wer heute Wohnungen vermietet, blickt in eine ganz ungewisse Zukunft. Nun will die Bundesregierung den angeschlagenen Vermietern auch den letzten Ausweg abschneiden und die Umwandlung in Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erschweren und unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Daneben läuft auch eine Bundesratsinitiative der Länder Hamburg und Bremen, die die Umwandlung von Wohnungen in Milieuschutzgebieten deutlich erschweren soll, indem eine der wichtigsten Ausnahmeregelungen (Veräußerung nur an Mieter) gestrichen wird. Wer die letzte Chance zur Umwandlung nutzen will, muss sich beeilen. Wie dabei vorzugehen ist erläutert RAuN Dr. Egbert Kümmel.

18.03.2020

Vermieter von mietpreisgebundenen Neubauwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau mit gesetzlicher Mietpreisbindung) durften zum 1. Januar 2020 die Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und somit die Durchschnitts-/Verpflichtungsmiete erhöhen. Die Veränderungen dieser Ansätze sind im Abstand von jeweils drei Jahren um den Prozentsatz möglich, um den sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland verändert hat. Die letzte Erhöhung erfolgte zum 1. Januar 2017. Die aktuelle Erhöhung fällt deutlich kräftiger aus als 2017, weil die Verbraucherpreise in den letzten drei Jahren erheblich stärker gestiegen sind.

20.02.2020

Lange haben die Berliner Koalitionäre diskutiert und versucht, den von R2G versprochenen Mietendeckel rechtssicher zu machen. Die Koalition stand mehr als einmal kurz davor, zwischen ihren Versprechungen und der Realität zerrieben zu werden. Nun hat man sich auf einen Gesetzestext geeinigt, der gegenüber dem Entwurf einige bedeutende Änderungen enthält, aber auch Vieles beibehält. Insbesondere sollen „überhöhte“ Mieten nicht erst herabgesetzt werden müssen, sondern von vornherein teilunwirksam sein.

26. und 27.02.2020, 3.03.2020